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如何在美国买房子,详解中美两国购房差异
2019-07-29 06:44 | 来源:未知 | 作者:admin

 一直以来,美国以健全的法律法规,成熟的房地产市场和优质的教育资源成为中国投资者的首选地。但是由于中美两国的买房差异十分巨大,所以对美国市场不熟悉的中国买家来说,提前做好信息储备至关重要。

 
本期将从税费、产权、房屋的计算面积、装修标准,以及买房时产生的费用等方方面面来对比,带领大家一起了解中美购房中的差异,一起来涨涨姿势吧~
 
税费PK
 
1、房贷政策及利率
 
在美国贷款买房,有些贷款利率是固定利率,期限为15年和30年。当然也有人使用浮动利率,但在美国不论你用哪种方式贷款,都可以在贷款没有到期之前,重新贷款或全部还清。
 
而在中国,贷款是采用浮动利率,按照市场的变化,贷款年限有20年和30年,购房者需要自己承担利率上升的风险。有意思的是,这在美国叫贷款,而在中国叫按揭。
 
2、房产税
 
在美国,只要拥有房子,就必须交纳房地产税,通常为1-3%,各州都有自己不同的税率标准。房地产税包括两个组成部分——房产和地产,征收房地产税主要是为了提高拥有财产的成本,降低房屋空置率,也相对抑制了投机者的炒房行为。
 
我们知道,目前在中国有30%以上的空置房屋,主要是因为人们把买房当成了投机,购房后不是入住或出租,而是空置等待房地产市场短期内暴涨,所以大部分投资方都是空置的。近两年中国为了抑制房屋的空置率,也开始在几个大城市试验征收房产税,房产税的税率只有0.5%左右,根本无法大概率地抑制炒房。
 
3、佣金/中介费
 
在美国房地产买卖时,佣金/中介费一律由卖家支付。卖家在委托经纪人出售房屋时,就订立了合同,佣金一般在6%左右。当买方由别的经纪人带领来买房时,卖方经纪人需分一半的佣金给买方经纪人。这种规则之下,对买方更有利。
 
但中国的房产交易则正好相反,由买家支付房产经纪人佣金/中介费。在中国购房,有很多其他的费用,比如:
 
契税:面积90平方米及以下的,1%;面积90平方米以上的,1.5%;对个人购买第二套住房的,面积90平方米及以下的,1%;面积为90平方米以上的,2%。
 
印花税:在订立合同时时就直接缴纳,总房款的0.05%。
 
权属登记费:80元/套。
 
交易手续费:住宅为建筑面积X3元/㎡,非住宅为建筑面积 X11元/㎡。
 
个人所得税:转让家庭名下不满5年,或满5年不是唯一住宅的,差额20%需征收个人所得税,若无房屋原值凭证的按网签价1%征收。
 
此外,测绘费、物业费、维修费等费用全加起来,保守估算在中国买套房要缴纳的税费高达10%以上。
 
你以为这就完了,NO,除了这些直接产生的费用,还有中国和美国在房产价格计算方式上的差异也直接影响了最终的购买成本,导致最终的房屋单价天壤之别。
 
房屋计算面积PK
 
1、美国房产面积是居住面积
 
美国房屋面积以居住面积计算,度量单位是平方英尺。这个定义非常重要,比如,别墅的地下室如果没有装修过,就不能作为居住面积计算在内,阳台、游泳池、车库等都不能计入面积。居住面积必须是室内居住可用面积。
 
此外,美国房价广告很少以单位平方米多少美元来计算,因为很多美国人买房子买的是独栋别墅,而别墅的价格受到多方面影响,比如地区好坏、车库多少、室外花园土地面积多少等因素,但是一个区域平方英尺的价格也是被市场追踪的。因此在美国看房子和价格,单纯看所谓单位面积价格没有太大意义,而是要看整个小区附近房子价位。
 
2、中国房产面积是建筑面积
 
在中国,房子面积计算的则是建筑面积,度量单位是平方米。建筑面积大于居住面积,如楼道、阳台都计入建筑面积。
 
也因此而派生出了另一个新名词——得房率。所谓得房率就是实际居住面积和建筑面积之比。如今中国房子的得房率越来越低,北京、上海等地新房很多也只有70%。而且很多时候,我们把阳台等地方都要算入总面积之内。因此在对比中美房价中,国内新闻报导中往往忽略了中国房价基于建筑面积,而美国是基于居住面积。
 
抛开其他因素不谈,光看这个价格差异,如果要比较中美房价,那么中国的单位每平米房价必须除以得房率。一套100平米中国公寓,只能和美国一套70平米的公寓相比。
 
房屋装修标准PK
 
1、美国房价包含装修和设备用品
 
美国通常不允许没有基本住宿条件的房屋上市。美国的房子价格,包含了装修和常用家电设备等费用,而不是另外单算。新房必须具备完整的基本装修,达到拎包入住的程度,才可以转让产权。
 
除了装修,在美国房价中,同时包含了以下项目:
 
所有室内装潢已经完备,如地板、地毯、玻璃窗、墙纸/墙漆等全部是精装修级别,无需卖主再自己费心。
 
厨房常用品如煤气/电炉、烤箱、各种碗柜、储藏柜、油烟机、冰箱等全部一应俱全。盥洗室的浴缸、马桶、脸盆、淋雨装备、壁式储藏柜、瓷砖等全部到位。
 
室内的中央空调全部完备,包括冷热空调、热水炉子等。
 
防火、防煤气预警装置等等。
 
如果有车库,那麽车库、刷漆、自动门系统等都完备。
 
尤其需要注意的是,在美国是没有所谓毛坯房。美国普通中产阶级社区的别墅或公寓(贫民窟或高犯罪率地区除外),按照中国标准,都属于精装修。
 
2、中国有装修房和毛坯房差别
 
在中国,允许买卖毛坯房,也就是没有内装的房屋。国内毛坯房大多都是水泥墙、水泥地和管子,厨房厕所什麽都没有。
 
所以如果购房者买的是新房,交房后,必须自己额外掏钱装修。如果是二手房交易,往往这些家具等要另外算钱。
 
因此,要比较两国房价,应该从美国房价中剔除这些装修和设备费用,或者中国房价必须也加入相应的费用。也就是说,在比较中美房价时,除了面积上30%的差异,我们需要计入至少10%的装修和设备成本。
 
产权制度PK
 
美国是私有财产制,房屋的买卖包括土地,具有永久产权和自由的使用权,所以即使地下发现石油和金矿也属于屋主的个人资产。美国的地产会在法律上严格声明所拥有的土地边界、法律描述、地块位置和地号,并写入产权报告。
 
此外,相较于国内房产,在美国的买卖房屋里面,法制更为完善,由第三方机构来监督交易过程,以保证房产交易的公平和合理。这些第三方机构包括“估价机构、产权保险公司、银行”等。
 
但在中国,房屋交易不包括土地,且房产有使用年限。住宅产权是70年期限。并且在这几十年的的居住期间里,如果在房子下面发现石油和金矿,那么这些都将属于国家政府。
 
附:美国购房基本流程介绍
 
(贷款交易过程一般为30-45天,现金为10天。)
 
1.初步会面
 
a.选定买方经纪人;
 
b.决定购买房子的区域(包括学区)及条件;
 
c.选定贷款公司(可选)。
 
2.审核贷款条件
 
a.选定贷款经纪,并查核信用分数;
 
b.选择合适的贷款计划;
 
c.取得贷款预准信。
 
3.寻找理想的房屋
 
a. 请经纪人挑选上市屋资料;
 
b. 可上网站查询MLS最新房源:
 
4.找到合适的房屋
 
a.挑选出喜欢的房子,买主决定出价(offer)金额;
 
b.经纪人解说购房合约并帮助填写并完善条款内容;
 
c.发出合约书,贷款预准信,及资金证明;
 
d.卖主对不同意事项可给回价书,买主可选择接受,或再回价。
 
5.购房合约被双方同意接受
 
a.双方达成协议后,即由第三方公证公司(Escrow)进行买卖过户手续;
 
b.订金送交公证公司(一般订金约为出价金额的3%);
 
c.签署购房文件PPPA和房屋披露文件等。
 
6.提出贷款申请
 
提交贷款公司要求的相关文件或资料,一般有头款证明、工作证明、报税记录。
 
7."房屋检查保护期"(一般为17天) 完成事项
 
a.房检有效期内,由专业检查员检定全屋的各项状况,经纪人协助提出修理各项缺失的请求;
 
b.买主审查及签署如"卖主屋况表" ,"房屋周边环境" 等各项报告;
 
c.准备好火险保险报价。
 
(保护期内可以选择终止买卖合同,并退回定金)
 
8."贷款保护期" (一般为21天)完成事项
 
a.贷款银行派估价师确定房屋价值,假如估价与买卖价不同,可再次协商价格;
 
b.完成贷款银行各项要求资料,应在购房合约贷款保护期内获准贷款;
 
c.获准贷款后,与公证公司约定时间签署贷款文件。
 
(保护期内可以选择终止买卖合同,并退回定金)
 
9.完成过户公证手续
 
a.签贷款文件后,准备好头款金额以及买卖各项手续费,在过户结束日之前交付给公证公司;
 
b.银行放款;
 
c.产权公司负责转让产权,并在县属登录室完成登记;
 
d.由公证公司支付所有费用。
 
10. 取得钥匙完成过户
 
a.在购房合约规定的时日取得卖主交出的钥匙,为交屋完成;
 
b.联系通知水、电、煤气等公用单位进行改名过户。
 
11. 房产证
 
通常在结束时收到最后明细帐,内附房产证的复印件,结束后约1-3个月内,收到一张原始的房产证。
 
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